广州、杭州房产调控再升级,要上车吗?
来源: www.lechongppet.com   发布时间: 2021-01-29 17:27   16 次浏览   大小:  16px  14px  12px


    具体来说,工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55BP


    具体来说,工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55BP,二套房贷LPR+75BP,此前首套房为LPR+40BP,二套房则是LPR+60BP。变更之后,首套房贷的利率为5.2%,而二套房则为5.4%。

    也就是说,在等额本息的还款方式下,如果首套房贷款200万元,期限为30年,月供将增加428元。

    “四大行本身房贷规模较大,利率调整具有很好的信号和风向标意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经国家周刊》记者表示,无论首套还是二套房的利率都在上调,充分体现了信贷政策收紧的导向,不排除后续信贷发放的节奏也会相应放缓。

    而就在三天前,广州的银行业才被金融监管部门“窗口”指导,个人按揭贷款被“双管控”,即新增个人住房贷款占比不能超过12.6%,每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。所有银行一个标准。

    业内人士称,沪深接连加码调控,使得广州政府不得不出面表态,这给当地燥热的市场浇下一瓢凉水。

    广州:落地银行“双管控”

    “上周五收到的通知,全广州个人住房按揭零新增,且零新增指的不是余额不新增,而是暂停按揭状态,一笔都不让投。”建设银行广东分行的信贷人员对媒体表示。

    目前,除上海、广州及深圳之外,合肥、杭州、西安及东莞等城市也出现了房贷放款周期拉长、房贷利率走高、局部银行停贷等现象。

    根据贝壳研究院的统计,由于低基数因素的影响,2021年“一线城市”新房市场成交量与面积均呈现较高增长,其中广州成交面积同比增速位列一线城市的首位。

    这立刻引起相关部门警觉,调控政策进一步收紧是必然趋势。实际上,不仅是广州,上海、深圳、杭州等热点城市,都在近期相继推出了调控加码政策。

    而本次广州“双管控”调控,一方面从金融端抑制房地产增长速度过快,回归“房住不炒”的定位;另一方面也是央行、银保监会发布的房地产贷款集中度管理制度的延伸和落地。

    2020年12月31日,央行与银保监会联合发布重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》),将银行划分为五档,分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款的占比,做出上限要求。

    2020年以来,中央落实房地产长效机制,实施金融审慎管理制度,一是对开发商融资的“三道红线”,二是对银行房贷的“五档分类”,目的就是实现金融、地产、实体经济协调发展。

    此次广州的政策,正是从贷款集中度和贷款额度等角度出发,体现了信贷领域收紧的导向,能够促进银行“节制”贷款,使得资金运用更为规范,有助于促进房地产市场的稳定和健康发展。

    业内专家提醒,根据《通知》的要求,银行2021年的房贷投放总规模可能有所收紧,未来房贷利率的变动将更加“一城一策”化。

    在房贷新规的影响下,部分银行的房贷额度可能紧张,购房贷款的批贷、放款周期恐将拉长,房贷利率可能上调,导致购房的整个交易周期拉长,房贷成本增加,可能影响购房者付款方式的选择,甚至最终影响购房决策。

    杭州:“全方位”查漏补缺

    1月27日,杭州市也发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准等各方面进一步加强调控。

    本次政策明确,落户未满5年的,在限购范围内限购1套住房,将本市限购范围内住房赠与他人的,赠与人须满3年方可购买限购范围内住房,受赠人家庭须符合本市住房限购政策(不含遗赠)。


    这两条规定,也说明杭州在限购政策“打补丁”方面,是市场上最为全面的。

    第一条是针对新落户人员的限购,防范通过新落户来进行炒房,通过施加落户年限,使得本地户籍购房者炒房空间大大减少。

    第二条是针对“房屋赠与”的,过去该领域成为绕过限购的一种常规做法,而现在也得到了严格管控。其中,赠与人若是赠送房屋,那么也不能立即去购置其他房产,而受赠人要获得房屋,也得符合购房资格。

    “杭州本次加强了购房资格的认定标准,提升了此前没有强化的赠与管理,查漏补缺是本次政策的重要特点。”贝壳研究院高级分析师潘浩告诉《财经国家周刊》记者。

    同时,本次政策明确,本市限购范围内,新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的,自取得不动产证之日起5年内不得转让。以优先购买方式取得的热点商品住房,自取得不动产证之日起5年内不得转让。

    这就意味着,一些“买到就是赚到”的网红盘,后续也不能随意“倒腾”,说明过去有购房者钻了限价的空子,或者借道优先购房政策进行炒房。

    此外,政策还涉及二手房转让的增值税调整,即个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。据统计,自2020年至今,深圳、无锡、沈阳、成都、上海等城市均调高了转让税的年限,加上杭州,基本全部从2年提升至5年,以提高购房成本,打击炒房资金流转。

    业内人士分析,此次政策进一步体现了对住房市场加强管控的政策导向,积极落实了解决大城市住房的相关问题,也意味着后续或有更多城市跟进。

    严跃进告诉《财经国家周刊》记者,去年新冠肺炎疫情下,大城市房地产市场的“避风港”属性增强,进而会形成各类炒房或扎堆购房等现象,政策收紧是大概率事件,尤其是长三角和粤港澳区域。

    他认为,需要注意的是,在实际执行过程中,也要防范各类风险,包括恐慌性购房以及既有购房合同违约等等,更要减少对合理购房需求的误伤,真正促进房地产市场的平稳健康发展。

    “吃药只是一个方式,何况是药三分毒,关键还得健身,楼市也是一样,即供求关系、政策都可以影响楼市,但更多的还需要调节供求关系,而不只是一味在管控上做文章。”严跃进说。